共享產權房按揭陷阱解密
在香港樓價高企的環境下，共享產權房屋成為不少市民的「上車」希望。這類房屋雖然價格較市場為低，但背後隱藏的按揭限制往往讓準業主措手不及。從銀行審批標準到轉售條款，共享產權房屋的按揭規則與私人市場截然不同。本文將揭開這些鮮為人知的限制，幫助有意購買的市民做好財務規劃，避免陷入按揭陷阱。
一、共享產權房屋按揭的特殊性
共享產權房屋的按揭申請與一般私樓最大不同在於「雙重審查」機制。銀行不僅要評估申請人的還款能力，還需符合房屋署的特定要求。這種雙重標準導致許多收入穩定的申請人意外被拒。
這類物業的按揭成數通常比私人市場低，而且銀行對物業估價往往較保守。更關鍵的是，部分銀行會將政府持有的產權份額視為「負債」，這會直接影響申請人的供款與入息比率（DSR）計算。
另一個容易被忽略的限制是還款年期。由於共享產權房屋多有轉售限制期，銀行批出的還款年期可能比私樓短，這會導致每月供款額大增，超出申請人預算。
二、隱形限制一：轉售條款對按揭的影響
共享產權房屋通常設有5至10年的禁售期，這段期間業主若需資金周轉，幾乎無法透過加按或轉按獲得資金。即使過了禁售期，轉售時也必須優先賣回給政府或合資格人士，這種限制會大幅降低銀行的貸款意願。
若業主在限制期內因財務困難需要賣樓，不僅要面對巨額罰款，更可能觸發銀行的「提前還款條款」。這種情況下，業主往往陷入兩難：既要籌錢償還貸款，又難以快速出售物業。
更棘手的是，這類物業的市場流通性低，銀行在審批時會額外收取風險溢價，這可能反映在較高的利率或更嚴格的貸款條件上。
三、隱形限制二：收入計算的潛規則
申請共享產權房屋按揭時，銀行的收入計算方式往往有別於常規。例如，許多銀行不接受兼職收入或自由職業收入作為主要還款來源，這對年輕人或從事新興行業的申請人特別不利。
另一個常見問題是「擔保人」限制。由於這類物業已有政府作為部分業主，部分銀行不接受第三方擔保，這使得收入剛好達標的申請人難以通過壓力測試。
最令人意外的是，即使申請人成功獲批按揭，日後若想增加貸款（如裝修貸款），銀行對這類物業的審批會特別嚴格，通常需要提供更多證明文件。
四、破解限制的實用策略
面對這些限制，準買家可採取以下策略：首先，在申請前至少半年開始整理財務紀錄，確保收入證明完整且符合銀行要求。其次，預留更多首期資金，以應對銀行可能的下調估價。
對於擔心未來資金周轉的買家，可考慮在購房時同步申請私人貸款額度，但需注意這會影響按揭審批的負債比率計算。另一個變通方法是選擇還款年期較短的按揭計劃，雖然月供較高，但可減少利息支出，提前建立物業資產。
最重要的是，購買前必須詳細閱讀買賣協議中的按揭條款，特別是有關提前還款和轉售限制的部分，必要時應尋求專業法律意見。
共享產權房屋為香港市民提供了一個難得的置業機會，但隱藏的按揭限制可能讓這個「上車夢」變成財務負擔。在作出購買決定前，務必全面了解各項按揭條款，並做好長遠的資金規劃。
若您需要周轉資金應付首期、裝修或其他置業開支，我們提供靈活的私人貸款方案，可根據您的具體情況設計還款計劃。立即聯絡我們的專業顧問，為您的置業大計提供最合適的財務支援。
