二按・加按・轉按：業主必知貸款攻略
在香港樓市與金融體系中，物業不僅是居住空間，更是重要的財務工具。二按、加按、轉按三大貸款策略，讓業主能靈活運用房產價值周轉資金，但若誤用可能衍生風險。
一按基礎概念
理解進階操作前，需掌握「一按」核心規則：
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定義：首次向銀行抵押物業取得的貸款，按揭成數受金管局規管（現行標準：樓價1,000萬以下最高60%）。
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關鍵條款：利率（H按/P按）、還款期（最長30年）、罰息期（通常2-3年）、壓力測試（現行利率+3%）。
二按：雙重槓桿的利與險
定義：
在一按未清還下，向其他財務機構申請第二順位抵押貸款。
運作模式：
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貸款額通常為物業市值20%-30%，與一按總和不得超過80%（按保計劃下可達90%）。
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二按機構擁有次級抵押權，若業主斷供，需先清償一按債權人才能處分資產。
適用場景：
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急需大額資金（如生意周轉、子女海外升學）且一按銀行拒絕加按。
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物業升值後套現，但不想終止原有低息一按。
潛在成本：
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利率較高：年利率通常8%-15%，遠高於一按的2.5%-4%。
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手續費：一般收取貸款額1%-3%作行政費。
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法律風險：未經一按銀行同意可能構成違約，導致被要求即時償還全數貸款。
加按：原行增貸的成本效益平衡
定義：
向原一按銀行申請增加貸款額度，以物業升值部分或已償還本金作抵押。
運作優勢：
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免重新抵押：沿用現有按揭契約，省卻律師費與評估成本。
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利率優勢：通常維持原有一按利率，或輕微上調0.25%-0.5%。
審批條件：
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物業估值須高於未償還貸款（例如原借500萬，現估值800萬可加按至640萬）。
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借款人需通過最新壓力測試，即使原有按揭已豁免。
隱性限制：
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貸款用途監管：部分銀行要求說明資金用途，禁止用於投機性投資。
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還款期重置：加按部分可能縮短還款年期，變相增加月供壓力。
轉按：利率優惠與資金釋放策略
定義：
將現有按揭轉移至其他銀行，通常為獲取更低利率或套現增值。
關鍵誘因：
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利率差異：新銀行提供H+1.3% vs 原行H+1.5%，每年節省數萬利息。
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現金回贈：轉按金額2%-2.5%回贈，1000萬貸款可獲20萬-25萬獎勵。
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重整債務：合併多筆貸款（如二按、私人貸款）至單一低息按揭。
操作風險：
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罰息期成本：若在原有按揭罰息期內轉按，需支付貸款額1%-3%罰款。
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估值風險：若物業估價低於預期，可能無法套現目標金額。
三種策略關鍵比較
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維度 |
二按 |
加按 |
轉按 |
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資金來源 |
非一按機構 |
原一按銀行 |
新銀行 |
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利率水平 |
8%-15% |
原按息+0.25%-0.5% |
市場競爭利率 |
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成本結構 |
高息+高手续费 |
低息+低行政費 |
現金回贈抵銷成本 |
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審批難度 |
較寬鬆（免壓測） |
嚴格（需重過壓測） |
嚴格（需符合新行標準） |
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法律複雜度 |
需一按銀行同意 |
簡單（沿用原合約） |
需重新簽訂抵押文件 |
實務操作4大要點
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優先評估物業估值：委託獨立測量師行報告，對照銀行估價減少誤差。
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計算真實資金成本：將利息、手續費、律師費等換算為實際年利率（APR）比較。
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模擬利率上升壓力：以現行利率+3%試算5年內供款能力，預留至少6個月緩衝資金。
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法律文件審查：確認二按不觸發一按「加速還款條款」，避免被追討全數貸款。
監管紅線與風險警示
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金管局指引：二按總額度不得超過物業市值80%（按保計劃除外），且需在一按文件註明。
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信貸評分影響：二按紀錄將顯示於TU報告，可能影響未來貸款審批。
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破產觸發點：若每月總還款額（一按+二按）超過收入60%，法律上可能被視為無力償債。
二按、加按、轉按各具功能屬性，業主應視資金需求急迫性、成本承受力與風險胃納量選擇。建議諮詢獨立理財顧問進行壓力測試模擬，並優先考慮加按或轉按等低風險方案，避免過度槓桿引發財務危機。
