供樓斷供危機，如何化險為機？

加息壓力、收入波動、樓價回調，香港業主正步步驚心——辛苦上車，卻發現供樓才是惡夢的開始。當傳統銀行說「不」，是否就代表走到盡頭？其實，懂得靈活運用轉按、重組、壓測豁免等策略，你一樣可以在財務風暴中突圍而出，重新啟動現金流，實現「轉貸重生」。

一、香港供樓壓力真相：數據揭開「上車容易供樓難」困局

根據香港金管局2024年最新報告，37.6%業主月供款佔收入比例超過50%，遠超國際警戒線（30%），其中資助房屋業主壓力尤甚——居屋2023年入伙的彩虹邨單位，平均月供達$18,000，較同區私樓高出22%。更嚴峻的是，2024年壓力測試不合格率攀升至29%，意味近三成準買家因加息環境被銀行拒貸。

供樓族三大痛點：

利率波動風險：2024年H按（HIBOR）利率一度飆至4.8%，較2021年低息期（1.3%）月供激增9,200（以9,200（以600萬貸款計）
收入不穩衝擊：旅遊業復甦乏力，導遊、零售從業員等群體收入波動率達45%
隱形成本陷阱：管理費、差餉、維修基金等年均開支佔供款額8%-12%

二、壓力測試科普：銀行拒貸≠絕路，貸款公司破解三大盲點

壓力測試標準（2024年更新）：

基本要求：現行利率下，供款佔入息比率（DSR）≤50%
壓力情境：利率上升3%，DSR≤60%
特別條款：非固定收入者（如佣金制）需按過去2年平均收入70%計算

常見失敗原因：

浮動收入結構：保險經紀年薪80萬，但月收入波動80萬，但月收入波動3萬至$10萬
債務纏身：信用卡分期還款額計入DSR，即使餘額為零
擔保人漏洞：為子女做按揭擔保，自身貸款額度即被削減50%

貸款公司解決方案：

彈性DSR計算：接受租金收入（按70%折算）、兼職收入（需6個月流水）
債務重組配套：整合信用卡欠款至低息貸款，降低總DSR比率
壓力測試豁免：部分持牌機構可提供「免壓測」貸款，利率上浮1%-2%

三、供樓減壓行動指南：四步重塑現金流

第一步：診斷財務健康度

計算安全邊際：月供款+管理費+差餉 ≤ 收入45%
壓力模擬工具：使用中原按揭「加息衝擊計算器」，預測利率升2%後的月供變化

第二步：優化貸款結構

策略	適用場景	月供減壓效果
轉按套現	物業升值超15%	提取升值部分降低本金
定息按揭	預期未來3年加息	鎖定2.75%-3.5%利率
延長還款期	年齡≤45歲	30年期比25年期月供少23%

案例實證：
任先生原供款28,000/月（利率4.5

28,000/月（利率4.521,500，同時套現$80萬清償高息卡數。

第三步：對沖利率風險

存款掛鈎按揭：滙豐Mortgage One每存
1萬可抵銷
1萬可抵銷50萬貸款利息
利率掉期合約：適合貸款額超$500萬者，支付固定費率換取利率上限保障

第四步：建立逃生機制

備用信貸額度：預先審批一筆相當於6個月供款的循環貸款（利率通常較信用卡低50%）
逆按揭預案：60歲以上業主可登記政府「安老按揭計劃」，必要時按月提取現金

四、貸款公司優勢：比銀行多30%的靈活性

比較銀行與貸款公司供樓方案差異：

關鍵指標	傳統銀行	一般貸款公司
利率範圍	H+1.3%至H+2%	定息3.2%-4.5%
審批速度	14-21天	最快3工作天
收入證明	需3個月薪資單+稅單	接受電子支付平台收入截圖
壓力測試豁免	不提供	貸款額50%以下可豁免
提前還款罰則	首3年罰2%	首年後免罰

成功案例：

浮薪族：Freelance設計師憑接案平台收入記錄，獲批$380萬貸款
負資產解套：天水圍業主樓價跌穿按揭餘額，轉貸重組避免銀行call loan

五、趨勢預警：2025年供樓成本再升？兩手準備不可少

利率見頂≠供款下降：美聯儲暗示2025年僅降息0.5%，香港最優惠利率（P）將維持5.875%高位
租金回報率下滑：2024年住宅租金收益率跌至2.1%，出租物業套現難度增加
政府政策風險：資助房屋「補地價折扣」可能縮減，影響轉按套現空間